Dự báo lãi suất cho vay bất động sản

Dòng tiền đổ vào bất động sản cơ bản đã hình thành như 3% dư nợ của các ngân hàng thương mại nhà nước, gói 20-40 nghỉn tỷ nhưng lãi suất cho vay thế nào còn đang đợi NHNN quyết định.

Thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn vô cùng khó khăn, và để lại nhiều hệ lụy xấu đến các lĩnh vực khác, đền nền kinh tế. Qua số liệu tổng kết của Bộ Xây dựng, thị trường năm 2012 rất ảm đạm với tình hình giao dịch tại 2 thành phố lớn chỉ gần 6000 giao dịch thành công. Còn theo một số công ty tư vấn, lượng giảo dịch thành công giảm khoảng 70% so với 2011.

Trên 40.000 căn nhà còn đang ứ đọng, 250 nghìn tỷ đồng nợ xấu trong đó quá nửa là liên quan đến BĐS. Các DN kinh doanh BĐS rơi vào cảnh khốn đốn, thậm chí là ngưng hoạt động, phá sản, còn người lao động thì bị nợ lương, không có việc làm…Năm 2012 con số DN giải thể vào khoảng 800 đơn vị, nếu tính cả DN xây dựng trên 2.600 đơn vị.

Mặt bằng lãi suất cho vay đối với BĐS hiện nay vào khoảng 12%-15%, bên cạnh đó hầu hết các DN lại mắc phải rào cản nợ xấu do đó rất khó vay vốn tín dụng triển khai tiếp các dự án. Để khơi thông bế tắc, vực dậy dần lĩnh vực này, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 02 đưa ra một loạt giải pháp tháo gỡ khó khăn, giảm nợ xấu và hàng tồn kho.

Trong đó, gói tín dụng 3% tổng dư nợ của các ngân hàng thương mại nhà nước dành cho vay nhà xã hội cùng với 20-40 nghìn tỷ qua tái cấp vốn đang được trông chờ là dòng tiền mới cho thị trường, làm ấm dần từng phân khúc, khơi thông bế tắc.

Hai phương án đang được đề xuất

Lãi suất cho vay bao nhiêu đang là điều quan trọng hơn cả đối với cả DN lẫn người vay mua nhà hiện nay. Hiện Vụ tín dụng NHNN đang có dự thảo Thông tư hướng dẫn quy chế cho vay mua nhà xã hội chờ Thốc đốc ký và ban hành.

Chưa biết mức lãi suất được NHNN quyết định là bao nhiêu, tuy nhiên, tại buổi ký kết thỏa thuận tín dụng giữa BIDV và HUD ngày 28/1/2013, đại diện Bộ Xây dựng Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho biết, hiện nay đang có 2 phương án được đưa ra:

Một là, lãi suất cho vay mua nhà xã hội bằng lãi suất tái cấp vốn cộng với 1% hoặc 2%. Lãi suất tái cấp vốn hiện nay ở mức 9%/năm. Như vậy, nếu phương án này được thông qua thì lãi suất cho vay mua nhà ở mức khoảng từ 10% - 11%/năm.

Hai là, lãi suất cho vay mua nhà xã hội bằng lãi suất huy động cộng 1%. Hiện lãi suất huy động ở mức 8%/năm, như vậy lãi suất cho vay mua nhà khoảng 9%/năm.

Cũng đồng quan điểm với Thứ trưởng Nam, ông Phan Anh Tú, Tổng Giám đốc BIDV cho rằng, hiện nhiều DN đang trông chờ vào lãi suất cho vay đối với BĐS sắp tới của NHNN ban hành.

Theo ông Tú, Thống đốc đang chuẩn bị cho lấy ý kiến, dự kiến triển khai chính sách quy chế cho vay nhà ở xã hội. Hiện nay vấn đề chỉ là lãi suất cho vay là bao nhiêu? Để đưa ra lãi suất cho vay mua nhà xã hội là bao nhiêu lại phụ thuộc vào Vụ tín dụng NHNN đưa ra lãi suất tái cấp vốn là bao nhiêu?

Đây là điều rất quan trọng đối với doanh nghiệp. Hiện nay BIDV cũng đã làm việc với tập đoàn Than khoáng sản Việt Nam, các Bộ Công an, Bộ Quốc phòng,…về các chương trình phát triển nhà xã hội, và cũng đã thống nhất được danh mực, mức đầu tư, các đơn vị thực hiện, phương thức thực hiện nhưng lãi suất thì vẫn đang chờ quyết của NHNN. Mức lãi suất đang được đề xuất là 2/3 lãi suất huy động.

Bộ Xây dựng: 6%/năm là hợp lý

Với mặt bằng lãi suất cho vay hiện nay vào khoảng 12-15%/năm trong bối cảnh hiện nay vẫn đang là một gánh nặng tín dụng cho người mua nhà. Bởi mức thu nhập của các hộ gia đình dành cho mua nhà không đủ để trả lãi hàng năm.

Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho biết, theo báo cáo mới nhất về thu nhập bình quân tại 2 thành phố lớn có mức thu nhập cao nhất nước là HN và Tp.HCM, mỗi hộ gia đình 2 người đi làm có mức thu nhập bình quân hàng năm vào khoảng 180 triệu đồng, tức khoảng 15 triệu đồng/tháng, đó là mức khá cao.

Trước đây theo tính toán mỗi hộ gia đình dành khoảng 9% tổng thu nhập dành cho chi phí mua nhà nhưng con số đó là chưa đủ. Hiện nay, theo tính toán của Bộ xây dựng mỗi hộ gia đình phải bỏ ra 30% tổng thu nhập để dành cho chi phí mua nhà bên cạnh ăn, học, đi lại và chữa bệnh.

“Nếu 30% của 180 triệu đồng hàng năm, có làm tròn cũng chỉ khoảng 60 triệu đồng mỗi năm để mua nhà. Nếu chúng ta ra được nhà ở xã hội là 600 triệu đồng/căn. Người mua đặt cọc khoảng 100 triệu đồng, phần còn lại khoảng 500 triệu đồng đi vay ngân hàng với lãi suất 12%/năm như hiện nay thì 60 triệu đồng mỗi năm chỉ đủ để trả lãi, không có tiền trả gốc. Vì vậy, với lãi suất như vậy thì rất khó vay và cho vay.” Thứ trưởng Nam phân tích

Theo Thứ trưởng Nam, nếu rút lãi suất cho vay xuống 6%/năm thì người mua nhà chỉ phải trả 30 triệu đồng mỗi năm tiền lãi và 30 triệu đồng để trả gốc. Đó là mức lãi suất phù hợp, và hợp lý. Nếu lãi suất vào khoảng 9-10% thì vẫn còn cao hơn 6%. Do đó, Vụ tín dụng NHNN cần tham khảo đưa ra con số làm sao để chính sách của Chính phủ đi vào cuộc sống. Có như vậy mới khơi thông bế tắc, làm ấm dần từng phân khúc của thị trường BĐS.

Như vậy, có thể thấy, điểm quan trọng nhất hiện nay là lãi suất cho vay sẽ là bao nhiêu? 6%, 9% hay 10% vẫn đang chờ NHNN quyết định. Quy chế cho vay này có thể sẽ được thông qua và ban hành trong tháng 2/2013.

Tác giả: Kiều Thuật