Tín dụng bất động sản: Lối thoát đã được mở

Ngân hàng nhà nước (NHNN) vừa quyết định loại 4 nhóm tín dụng tín dụng bất động sản (BĐS) ra khỏi tín dụng phi sản xuất. Nhiều nhận định cho rằng chính sách này chưa giúp cho ngành BĐS dễ thở hơn. Tuy nhiên, quyết định này phần nào đã mở ra một lối thoát cho doanh nghiệp BĐS và ngân hàng.

Bất động sản bên bờ vực và ngân hàng gồng mình

Trước bối cảnh bất ổn của nền kinh tế và tình trạng rủi ro của tín dụng BĐS, NHNN ban hành Chỉ thị 01/CT-NHNN ngày 1/3/2011, buộc các ngân hàng thương mại (NHTM) phải đưa tỷ trọng tín dụng phi sản xuất từ mức 22% về tối đa 16% vào cuối năm 2011. Định nghĩa cụ thể về tín dụng phi sản xuất được định nghĩa cụ thể trong Công văn 2956/NHNN-CSTT, ngày 14/4/2011.

Hiện tại, phần lớn tín dụng phi sản xuất là tín dụng BĐS, còn lại là cho vay đầu tư chứng khoán và tiêu dùng. Với quy định này tín dụng BĐS bị co hẹp cùng với lãi suất quá cao và sự khó khăn của nền kinh tế đã đẩy thị trường BĐS vào một tình huống hết sức khó khăn.

Nhiều dự án BĐS phải dừng, thị trường đóng băng, giá nhà sụt giảm. Biểu hiện rõ nhất là doanh thu và lợi nhuận của hầu hết các doanh nghiệp BĐS giảm rất mạnh. Theo khảo sát cho thấy, trong 70 công ty BĐS niêm yết, bình quân doanh thu sụt giảm 49%, còn lợi nhuận giảm đến trên 70%. Hiện tượng các doanh nghiệp BĐS phải bán tháo căn hộ, đất nền để thu hồi vốn trả nợ ngân hàng ngày càng nhiều. Không ít doanh nghiệp BĐS đang đứng trước bờ vực phá sản.

Ngân hàng cũng không thể thoát khỏi vòng xoáy “định mệnh”. Nhiều người đang lo ngại sự đóng băng của thị trường BĐS sẽ lan sang hệ thống ngân hàng. Thực tế nhiều chủ đầu tư BĐS thực hiện chiến lược “tay không bắt giặc” hoặc sử dụng một tỷ lệ vốn chủ sở hữu rất ít trong các dự án BĐS. Số vốn còn lại chủ yếu là huy động từ ngân hàng hoặc từ việc khách hàng trả tiền trước. Tuy nhiên, với bối cảnh thị trường ế ẩm như hiện nay, việc huy động vốn từ khách hàng cho các dự án hết sức rất khó khăn. Như vậy, trong trường hợp dự án triển khai dỡ dang và ngân hàng lỡ cho vay vốn lớn, dẫn tới tự biến mình thành “con tin”. Ngân hàng đứng trước tình thế lưỡng nan, nếu không tiếp tục cho vay để đầu tư thì không biết bao giờ thu hồi được vốn, nếu tiếp tục cho thì chịu sức ép về trần tỷ lệ tín dụng phi sản xuất (16%) và sức ép thanh khoản.

Mức trần tín dụng phi sản xuất cũng khiến cho dòng tiền khách hàng vay để mua nhà bị chặn lại. Do vây, rõ ràng chính sách siết tín dụng phi sản xuất đã góp phần đẩy cả thị trường BĐS và ngân hàng vào hoàn cảnh hết sức khó khăn. Đặc biệt sự khó khăn này còn tăng lên gấp bội khi mà nền kinh tế đang trong giai đoạn bất ổn và hệ thống ngân hàng ngày càng lộ ra nhiều điểm yếu kém.

Giải cứu bất động sản và ngân hàng

Ngày 14/11, NHNN ban hành văn Công văn 8844/NHNN-CSTT. Nội dung đáng chú ý của văn bản này là việc loại trừ 4 nhóm nhu cầu vay thuộc lĩnh vực BĐS ra khỏi rổ tín dụng phi sản xuất trong tổng dư nợ.

 

 

Thị trường bất động sản được giải cứu?

 

Trong 4 nhóm bị loại ra đáng chú ý nhất là nhóm thứ nhất và thứ tư vì nó có thể ảnh hưởng khá nhiều đến thị trường BĐS và hệ thống ngân hàng.

Nhóm thứ nhất, vốn để sửa chữa nhà và mua nhà để ở mà nguồn trả nợ bằng tiền lương, tiền công của khách hàng vay. Như vậy, NHTM có thể tái khởi động các chương trình cho người dân vay để mua nhà, mua căn hộ hoặc sửa chữa nhà mà không sợ chạm trần. Đối với khách hàng có mua nhà thực sự và có khả năng chi trả thì chính sách này mở ra một lối thoát đối với họ. Người có nhu cầu mua nhà có thể vay vốn ở các ngân hàng một cách dễ dàng hơn.

Với chính sách này một lối chặn về dòng tiền đã được giải phóng. Tiền lại có thể đổ vào các căn hộ khi khách hàng có thể vay tiền ngân hàng để giải ngân. Sức cầu thị trường BĐS có thể tăng lên cùng với kỳ vọng lãi suất sẽ giảm trong thời gian tới.

Nhóm thứ tư, tín dụng cho việc xây dựng các công trình, dự án phát triển nhà ở sắp hoàn thiện và sẽ được bàn giao, đưa vào sử dụng trước ngày 1/1/2012 theo nội dung hợp đồng trong hoạt động xây dựng giữa chủ đầu tư và nhà thầu, hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng thuê tài sản.

Nội dung ở nhóm này đã tạo ra một “cửa” khá thoáng cho ngân hàng vì rất khó để giám sát được một cách chính xác nhóm tín dụng theo quy định ở trên. Các khái niệm như “hoàn thiện”, “đưa vào sử dụng” hay “theo hợp đồng” sẽ tạo ra một cửa rộng về phân loại tín dụng. NHNN cũng không thể kiểm soát được tín dụng ở hàng chục nghìn dự án hoàn thiện đến đâu, đưa vào sử dụng như thế nào hay theo hợp đồng nào?

Như vậy, với nội dung của trong nhóm thứ tư này thì những ngân hàng hiện tại đang có tỷ lệ tín dụng phi sản xuất trên 16% không còn chịu nhiều sức ép. Họ hoàn toàn có thể luồn qua khe cửa để về đích một cách an toàn. Còn đối với doanh nghiệp BĐS thì họ dễ thở hơn vì sức ép bị hối thúc nợ giảm xuống.

Thay cho lời kết: Cuối cùng trước sự khó khăn của thị trường BĐS và hệ thống ngân hàng, NHNN đã đưa ra một quyết định được xem là “hợp lòng người”. Quyết định này, không những hướng tới các vấn đề an sinh xã hội mà còn hóa giải phần nào khó khăn cho thị trường BĐS và hệ thống ngân hàng. Thị trường BĐS có thể “đón gió” khi lãi suất giảm, còn ngân hàng thì giảm được sức ép ngàn cân từ tỷ lệ tín dụng phi sản xuất. Tuy nhiên, việc NHNN đột ngột đưa ra quyết định vào phút gần chót cũng gây nên quan ngại về sự nhất quán trong các chính sách điều hành nền kinh tế của Chính phủ.

 

Hồ Bá Tình