Chung cư có bị "pha loãng" khi chiếm 80% ở các dự án?

Một trong những mục tiêu quan trọng của chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 vừa được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt đó là đến năm 2015 tỷ lệ chung cư tại các dự án nhà ở của TP Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đạt trên 80%...

Vấn đề được nhiều người quan tâm rằng liệu với tỷ lệ như trên thì thị trường chung cư có bị "pha loãng"? Các doanh nghiệp (DN) đầu tư vào phân khúc này liệu có bán được hàng?...

Phát triển chung cư phải tùy khu vực

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Phó Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng, tùy từng khu vực, tùy từng vị trí, tùy tính chất của đô thị mà nên hay không nên phát triển nhà chung cư.

Ông phân tích, ví như đô thị ở xa trung tâm Hà Nội, các tỉnh như Phú Thọ, Yên Bái... ngay phương thức sống trong khu chung cư tại các tỉnh đó cũng chưa quen. Vì vậy, nếu dự án chung cư cao tầng ở những tỉnh xa, chắc chắn không bán được cho ai, gây ra sự lãng phí cho xã hội. Ngoài ra, trong một xã hội nếu 80% là chung cư thì mật độ dân chung cư sẽ tăng lên cao, trong khi đó, Hà Nội lại đang ùn tắc giao thông thì đây là điều bất hợp lý.

 

Diện tích và giá bán quan trọng hơn số lượng chung cư nhiều hay ít. Ảnh: Nguyễn Lê
Diện tích và giá bán quan trọng hơn số lượng chung cư nhiều hay ít. Ảnh: Nguyễn Lê

Mặt khác, theo ông Hiệp, vấn đề giải quyết quy hoạch của thành phố cũng còn nhiều bất cập. Chẳng hạn, nhu cầu của người dân muốn mua những căn hộ nhỏ 45 – 70 m2, vậy nếu chia diện tích nhỏ ra thì mật độ dân lại tăng cao và cơ sở hạ tầng không đáp ứng được, còn nếu chia diện tích lớn hơn thì người dân lại không mua được. 

Trong khi đó, một thực tế đáng buồn hiện nay là các nhà chung cư đang bị xuống giá rất nhiều, nhất là dự án chung cư xa trung tâm. Theo ông Hiệp, đó là kết quả của việc chúng ta chạy theo khối lượng nhà chung cư quá nhiều.

“Các cơ quan Nhà nước trước các văn bản pháp quy phải thận trọng, nắm được xu thế của thị trường, nhu cầu thực tế của xã hội để văn bản đi vào đời sống. Các chủ đầu tư họ tự rút ra được kinh nghiệm: khu nào có thể xây chung cư, khu nào không nên xây. Vì thế, cơ quan quản lý cần có định hướng để giúp các DN, còn nếu cứ theo quy hoạch, Nhà nước bắt buộc DN phải làm chung cư thì DN cũng không còn cách nào khác” – ông Hiệp cho hay.

Diện tích, giá bán quan trọng hơn số lượng

Dù tỷ trọng chung cư có chiếm số lượng hơn 80% ở các dự án nhà ở thì theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó GĐ Cty Địa ốc Đất Lành DN cũng không lo thị trường khó bán bởi lẽ, chung cư sẽ là nơi sống lý tưởng của người dân những năm sau này.

Ông Đực cho rằng, điều quan trọng không phải chung cư nhiều hay ít mà là diện tích, giá bán có phù hợp với sức mua của người dân hay không. Nếu có những căn hộ vừa sức mua của người dân thì nhiều người dân sống trong những căn hộ chật hẹp sẽ chuyển sang mua những căn hộ chung cư đó. Còn nếu chỉ có những căn hộ giá cao, diện tích lớn thì người dân chỉ còn cách sống tạm trong những căn hộ “ổ chuột” hoặc đi thuê phòng trọ mà thôi.

“Tại những khu vực nội thành gần như 100% là chung cư, nhưng với khu vực ở xa trung tâm thì làm chung cư không hiệu quả. Do đó, chung cư chiếm tỷ lệ 80% ở các dự án nhà ở chỉ nên mang tính chất hướng dẫn, không nên áp dụng máy móc. Ở trung tâm, DN có thể làm 100% chung cư nhưng những nơi xa trung tâm có thể chỉ xây dựng 50% sẽ phù hợp hơn”, ông Đực nêu ý kiến.

Trước nhận định năm 2012 sẽ là năm cực kỳ khó khăn đối với BĐS, ông Đực cho rằng, Nhà nước cần nhanh chóng ra hướng dẫn để DN đầu tư xây dựng căn hộ diện tích nhỏ, càng kịp thời thì DN càng thoát khỏi khó khăn, nếu chậm khoảng 1-2 tháng thì có thể sẽ khiến một số DN không phá sản nhưng sẽ “bốc hơi”, dự án buộc lòng phải bán cho ngân hàng hoặc công ty nước ngoài.

Nguyễn Lê