Thị trường nhà đất: Nhắm tới túi tiền của người dân

Sức ép tiếp tục bao trùm lên bất động sản (BĐS) khi thị trường ngày càng nhiều nguồn cung. Một số giải pháp đã được đưa ra để giải thoát tình trạng này, nhưng xem ra vẫn chưa có dấu hiệu khởi sắc.



Thị trường BĐS có thể sẽ giảm sâu trong năm 2012 và kéo dài sang 2013, nếu tín dụng tiếp tục thắt chặt và các công cụ tài chính phi ngân hàng chưa được chú trọng. Việc tập trung vào phân khúc thị trường nhà đất giá rẻ phù hợp với túi tiền của nhiều người dân đang là "cánh cửa hẹp” đối với các doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

Người bán đông hơn người mua


Theo thống kê của CB Richard Ellis Group - một tập đoàn kinh doanh BĐS lớn nhất của Mỹ, có công ty con ở Việt Nam (CBRE Việt Nam), trong năm 2012, tổng nguồn cung chỗ ở tại Việt Nam là 38.500 căn. Con số này là cơn ác mộng cho các chủ đầu tư BĐS, vì chưa kịp giải quyết hàng tồn đã gia tăng áp lực bán hàng mới. CBRE Việt Nam nhận định, ít nhất phải ba năm nữa thị trường mới tiêu thụ hết số lượng căn hộ trên.

Những khó khăn của thị trường BĐS ngày càng lộ rõ khi mới đây, các công ty BĐS công bố kết quả hoạt động kinh doanh năm 2011, chẳng hạn, Quốc Cường Gia Lai với kế hoạch doanh thu cả năm 631 tỷ đồng và 300 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế đã bị phá sản khi kết quả đạt được là lỗ ròng xấp xỉ 39 tỷ đồng, trong khi năm 2010 lãi hơn 283 tỷ đồng; Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền cũng "bê bết” khi doanh thu thuần cả năm chỉ đạt 229 tỷ đồng, bằng 30% năm trước, lợi nhuận so với năm trước và so với kế hoạch cả năm cũng chỉ đạt 4%...

Ông Phan Thành Mai - Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam phân tích, việc phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn vay ngân hàng cũng như đầu tư lệch pha, cung quá nhiều căn hộ cao cấp nên cầu là những người có thu nhập trung bình không thể gặp nhau, rồi quá nhiều người đầu cơ lướt sóng đẩy BĐS vượt xa giá trị thực, nên khi chính sách tiền tệ thay đổi, ưu tiên dòng tiền cho sản xuất, mặt khác, tình trạng nợ xấu đã khiến các ngân hàng thương mại e dè cho vay, chỉ tập trung thu hồi nợ đã làm thị trường BĐS ngày càng xấu thêm.

Trong điều kiện Ngân hàng Nhà nước tiếp tục thắt chặt tín dụng như ba quý đầu năm 2011, cùng với đó là các công cụ phi ngân hàng vẫn chưa có biến chuyển gì thì khả năng thị trường BĐS sẽ xấu hơn, các doanh nghiệp BĐS sẽ gặp khó khăn hơn năm 2011. Thị trường tiếp tục ảm đạm, giá BĐS sẽ giảm sâu trong năm 2012 và kéo dài đến năm 2013.

Lách cửa hẹp

Thực chất BĐS không phải không có lối ra. Cái chính hiện nay là phải thay đổi cách vận hành và đầu tư vào thị trường này.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Giám đốc Công ty Đất Lành, cắt giảm các dự án không tiềm năng, tập trung đầu tư vào một dự án, đẩy mạnh mua bán dự án hoặc chuyển hướng xây các dự án có mức giá vừa phải, diện tích căn hộ nhỏ, khuyến mại cho khách hàng là cách mà các doanh nghiệp BĐS nên lựa chọn. Các doanh nghiệp cần xem xét cụ thể thực lực của mình để chuẩn bị mua bán, sáp nhập một phần dự án. Đặc biệt cần tìm ra hướng đi mới sau khi loại bỏ dự án không hiệu quả, sẵn sàng hợp tác kinh doanh quốc tế với các nhà đầu tư mới cũng như M&A (mua bán và sáp nhập - viết tắt của cụm từ tiếng Anh Mergers and Acquisitions). Phân tích thị trường, ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch HĐQT Đất Xanh Group cho rằng, hiện nay BĐS đang gặp khủng hoảng vì nguồn cung dư thừa các căn hộ cao cấp. Tuy nhiên, những đất nền có giá trị 300-600 triệu đồng (giá bán 3-7 triệu đồng/m2) thì vẫn kinh doanh được do không phụ thuộc nhiều vào nguồn tiền vay ngân hàng.

Theo GS Đặng Hùng Võ, hãy nhìn vào sự trầm lắng lúc này của thị trường BĐS dưới con mắt tích cực hơn. Thị trường đang lột xác để trở thành một thực thể lành mạnh hơn, khỏe khoắn hơn, hữu ích hơn và vì quyền lợi của đại đa số người dân chưa có nhà ở. Quá trình lột xác này là quá trình tái cấu trúc thị trường do các nhà đầu tư tự thực hiện để đưa thị trường BĐS vượt qua khó khăn. Như vậy có thể thấy thị trường BĐS tự tái cấu trúc sẽ là diện mạo chính của thị trường BĐS năm 2012. Trong hoàn cảnh tốt, phân khúc nhà ở giá rẻ của thị trường BĐS của nước ta có thể phục hồi vào giữa năm 2012; trong hoàn cảnh xấu hơn, phân khúc này sẽ phục hồi vào cuối năm 2012 hay muộn hơn một chút. Khu vực căn hộ chung cư sẽ giảm giá mạnh, nhất là căn hộ chung cư cao cấp. Giá nhà ở giảm dần tại các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, hoạt động đầu cơ nhà ở cũng giảm dần vì đầu cơ không còn khả năng sinh lợi lớn.