Sửa đổi Luật Đất đai: Xóa bỏ cơ chế hai thị trường

Theo Tiến sĩ Phạm Sĩ Liêm - Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng, việc để tồn tại hai thị trường đất đai khiến cho việc thu hồi đất cực kỳ khó khăn. Vì vậy, cần phải nhanh chóng xóa bỏ cơ chế này.

Thu hồi đất là một trong những vấn đề quan trọng của Luật Đất đai, để hoàn thiện Luật Đất đai Tiến sĩ Phạm Sĩ Liêm đã đưa ra một số khuyến nghị nhằm đẩy nhanh quá trình thu hồi đất vốn đang gặp nhiều bất cập.

Áp dụng chế độ dự trữ đất

Theo quan điểm của Tiến sĩ Liêm, một trong những vấn đề quan trọng trong thu hồi đất là mối quan hệ của thu hồi đất với thị trường quyền sử dụng đất (thị trường đất đai -PV). Do đất đai thuộc sở hữu nhà nước nên đất được Nhà nước thu hồi rồi giao cho các chủ sử dụng. Đây là nguồn cung nguyên thủy của thị trường đất đai. Sau đó, những người đã nhận được quyền sử dụng đất chuyển nhượng nó lại cho người khác. Như vậy, ở nước ta tồn tại hai thị trường đất đai là thị trường đất đai cấp 1 mà Nhà nước là bên cung duy nhất nên dễ xảy ra tình trạng độc quyền và thị trường đất cấp hai trong đó bên có quyền sử dụng đất chuyển nhượng cho người có nhu cầu đất.

Hai thị trường đó có quan hệ mật thiết với nhau, tác động lẫn nhau rất phức tạp. Chỉ riêng  vấn đề giá thì giá hai thị trường này đẩy nhau lên theo dạng xoắn ốc, dẫn tới tình trạng giá đất đô thị nước ta vào loại cao hàng đầu trên thế giới, khiến chi phí phát triển tăng cao và hiệu quả đầu tư giảm xuống.

Việc tồn tại hai thị trường đang khiến giá đất đẩy lên cao


Trước đó, nhiều ý kiến cho rằng, nguyên nhân của tình trạng này là do Luật Đất đai quy định việc xây dựng giá đất do UBND cấp tỉnh đưa ra nhằm thống nhất hệ thống tài chính đất đai dựa trên nguyên tắc một giá đất. Tuy nhiên, thực tế vẫn tồn tại hai hệ thống giá: giá do Nhà nước quy định và giá trên thị trường.

Kết quả thanh tra của Thanh tra Tài chính tại Hà Nội năm 2011, cho thấy giá thực tế cao hơn bảng giá đất của UBND thành phố Hà Nội từ vài chục đến 400-500%. Một thống kê khác của Ngân hàng Thế giới (WB) cũng chỉ ra sự chênh lệch lớn giữa giá đất do Chính phủ quy định và giá thị trường (thường cao gấp 10 lần giá Nhà nước). WB cho rằng,ở mọi quốc gia đều tồn tại song song 2 hệ thống giá đất, nhưng điều quan trọng khoảng cách giữa 2 hệ thống giá không quá xa và nó phản ánh đúng quan hệ cung cầu trên thị trường.

Theo đề xuất của Tiến sĩ Liêm, chỉ cần áp dụng chế độ dự trữ đất thì mới phá vỡ được cái vòng luẩn quẩn đó.

Thu hồi đất: Áp dụng theo Hiến pháp

Điều 23 Hiến pháp quy định đất đai "trong trường hợp thực sự cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh vì lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo tời giá thị trường", trong khi Điều 38 Luật đất đai ngoài quy định đó còn bổ sung thêm "lợi ích công cộng, phát triển kinh tế"! Vậy Luật có quyền quy định như thế hay không?

"Chưa có một quốc gia nào đưa phát triển kinh tế vào mục đích thu hồi đất vì họ rất coi trọng quyền sử hữu tài sản của công dân, chỉ trong trường hợp thật sự cần thiết..." mới động chạm đến. Dù rằng Điều 40 Luật đất đai xác đinh mục đích phát triển kinh tế chỉ là "Xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ" thì vẫn là không nên.

Người dân có quyền hỏi thu hồi đất nông nghiệp để cấp cho dự án sân golf vì mục đích nào? Vì mở rộng tràn lan phạm vi thu hồi đất ra quá tầm kiểm soát như vậy là nên không?. Điều này hẳn không có gì là khi thu hồi đất đã trở thành tiêu điểm của phần lớn bất ổn xã hội. Do đó, cần thi hành đúng Hiến pháp, nếu muốn thì có thể thay đổi lợi ích quốc gia thành lợi ích công cộng như thông lệ các nước.

Vấn đề bồi thường theo giá thị trường rõ ràng là không đơn giản vì đối với đất đô thị thì giá thị trường của đất phụ thuộc vào vị trí thửa đất, mà mỗi vị trí đó lại là duy nhất. Không những thế, giá thị trường phục thuộc vào quan hệ cung cầu và quan hệ cạnh tranh nên biến động luôn, còn bồi thường là một quá trình kéo dài, bình quân trong một khu vực cụ thể tại thời điểm, rồi gia giảm trong quá trình thương lượng thỏa thuận với người có quyền sử dụng đất.

Minh Tuấn