Chung cư mini và những bất cập

Áp lực dân số tại các khu đô thị ngày một tăng, trong khi nhà ở xã hội lại thiếu và khó tiếp cận. Do vậy, thời gian qua, chung cư mi-ni là lựa chọn của nhiều gia đình trẻ tại Hà Nội.

Tuy nhiên, trong quá trình quản lý, sử dụng, nhiều chung cư mi-ni vẫn còn những vướng mắc, bất cập, khiến người mua căn hộ tại chung cư mi-ni không khỏi băn khoăn, lo lắng.

Tiện ích của chung cư mi-ni

Nhu cầu về nhà ở đô thị ngày càng cấp thiết, nhất là việc số đông người lao động có thu nhập thấp, mong muốn được sở hữu một căn hộ riêng lẻ hay căn hộ chung cư thông thường, nhưng với giá cả hiện nay thì quả không phải dễ, cho nên chung cư mi-ni là sự lựa chọn thích hợp đối với họ. Giữa lúc nhà chung cư cao cấp đang ế ẩm vì giá quá cao, thì việc mua chung cư mi-ni với giá phải chăng lại thu hút sự quan tâm của nhiều khách hàng.

Không cần phải đặt tiền trước mấy năm, hay góp vốn đầu tư xây dựng như ở một số chung cư thương mại, chỉ cần nộp đủ tiền, chủ nhà viết giấy mua bán trao tay, thế là người mua căn hộ tại chung cư mi-ni có thể đến ở ngay. Sau khi Chính phủ ban hành Nghị định số 71/2010/NÐ-CP ngày 23-6-2010, hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Nhà ở, trong đó có nội dung đáng chú ý là cơ quan quản lý sẽ cấp sổ hồng cho tất cả các căn hộ chung cư mi-ni được xây dựng hợp pháp, khiến cho thị trường này trở nên sôi động.

Tại Hà Nội, dọc các phố Quan Nhân, Bùi Xương Trạch (quận Thanh Xuân), Trần Cung (quận Cầu Giấy), Thái Thịnh, Láng  Thượng (quận Ðống Ða), Tương Mai, Mai Ðộng (quận Hoàng Mai)... không khó để nhận ra sự "chen chân" của các chung cư mi-ni. Với diện tích đất từ 70 m2 đến 200 m2, xây cao từ năm đến mười tầng và được chia nhỏ mỗi tầng có từ ba đến năm căn hộ, mỗi căn hộ có diện tích khoảng hơn 30 m2.

Như vậy mỗi chung cư mi-ni như thế có từ 10 đến 30 hộ sinh sống. Giá trung bình từ 20 đến 30 triệu đồng/m2 (tùy theo vị trí của chung cư ở gần hay xa trung tâm thành phố và số tầng) thì mỗi căn hộ này có giá "gốc" khoảng từ 600 đến 900 triệu đồng. Với những cặp vợ chồng trẻ và người lao động có thu nhập trung bình thì đây là loại căn hộ thích hợp với túi tiền của họ, thủ tục mua bán thường do hai bên mua bán thỏa thuận với nhau.

Tiềm ẩn những nỗi lo

Chúng tôi có mặt tại khu vực Ao Phủ, ngõ 1194 đường Láng, phường Láng Thượng (quận Ðống Ða). Theo chỉ dẫn của người dân, thì chỉ trong khu vực chung quanh Ao Phủ có bán kính khoảng 200m đã thấy hơn chục chung cư mi-ni.

Ðể khảo giá, chúng tôi gặp chủ một trong những chung cư mi-ni ở đây tên là Khanh. Ông này cho biết: "Chung cư mi-ni của gia đình tôi được hoàn thành vào cuối năm 2011, có tất cả 27 phòng. Khi công trình chưa hoàn thành, tôi đã bán được một nửa số căn hộ. Ðến nay, chỉ còn hai căn hộ còn trống là căn 702 với diện tích 60 m2 bán với giá 1,6 tỷ đồng và căn còn lại nhỏ hơn là 45 m2, hình thửa méo mó, cho nên chỉ lấy một tỷ đồng".

Khi khảo sát toàn bộ chung cư này được đưa vào sử dụng từ đầu năm 2012, chúng tôi không thấy bất cứ bình chữa cháy nào. Tìm hiểu tại những khu vực khác chúng tôi nhận thấy: Hầu hết các khu chung cư mi-ni thường nằm trong các ngõ, ngách chật chội. Phần lớn những chung cư này chỉ có một cầu thang bộ đủ hai người tránh nhau và không có ban quản lý, không có phòng bảo vệ, mọi thứ do các hộ tự quản. Ðồ đạc sinh hoạt của gia đình như: giường, tủ, bàn, ghế... nếu muốn đưa lên các tầng trên rất khó khăn; xe đạp, xe máy của các gia đình đều phải để chung ở tầng một.

Là một khách hàng ở chung cư mi-ni trên đường Nguyễn An Ninh (Hoàng Mai, Hà Nội), chị Nguyễn Thu Hiền bức xúc: "Do chưa có "sổ hồng", cho  nên gia đình tôi không có quyền định đoạt với tài sản của mình, phải chịu chi phí điện, nước sinh hoạt với giá cao". Anh Trần Trung Thành, chủ một căn hộ chung cư mi-ni trên đường Láng than thở: Chung cư mi-ni mà gia đình chúng tôi đang ở không có ban quản lý hoặc người phụ trách chung, vì vậy phần cầu thang và phần diện tích sử dụng chung là tầng một và tầng thượng chưa được bao lâu đã xuống cấp, do mọi người đều sử dụng trong tình trạng "cha chung không ai khóc". Chỉ sau một thời gian ngắn đi vào sử dụng, nhiều chung cư đã trở nên nhếch nhác hình thành một khu "ổ chuột" trên không.

Hơn thế, ẩn họa do sự mất an toàn nảy sinh đối với những người dân sinh sống tại các chung cư mi-ni này luôn rình rập nếu sự cố cháy, nổ xảy ra. Chung cư mi-ni mà gia đình anh Trung đang ở gồm bảy tầng, có 18 căn hộ chỉ có lối đi duy nhất là cầu thang bộ ở giữa tòa nhà vừa nhỏ, vừa tối tăm. Ðây cũng là cách bố trí chung của hầu hết các chung cư mi-ni trên địa bàn TP Hà Nội.

Là loại nhà dành cho người có thu nhập trung bình, cho nên các chung cư mi-ni không bố trí cầu thang máy, dù có nơi xây cao 7, 8 tầng. Những chung cư mi-ni loại này thường được xây dựng tại các khu đất xen kẹt trong nội đô, những nơi "ngõ nhỏ, phố nhỏ". Giả sử, nếu có xảy ra hỏa hoạn, cháy, nổ, thì các phương tiện chữa cháy không có đường vào để cứu người và tài sản.

Theo quy định, để xây dựng các khu nhà chung cư, chủ đầu tư phải được cấp phép và trong giấy phép phải nêu cụ thể toàn bộ thiết kế, các biện pháp an toàn, chống cháy nổ, an ninh... của tòa nhà. Tuy nhiên, theo tìm hiểu của chúng tôi thì, hiện nay tất cả các chủ đầu tư đều xin các cơ quan chức năng cấp Giấy phép xây dựng nhà ở thông thường, rồi sau đó "lách luật" thay đổi thiết kế ban đầu để xây thành chung cư mi-ni phục vụ mục đích kinh doanh, vừa tránh được những thủ tục cấp phép theo quy định, vừa tránh những khoản thuế, lệ phí.

Vì vậy, sau khi chung cư mi-ni được xây dựng hoàn tất và bán cho các hộ dân có nhu cầu, thì việc xin cấp "sổ đỏ" với các chủ căn hộ chung cư này không hề đơn giản (dù trong hợp đồng mua bán, bao giờ chủ đầu tư cũng nhận lo thủ tục giấy tờ sở hữu nhà cho người mua)...

Anh Lê Minh Tâm, ở quận Tây Hồ, là người phải sống cạnh một số chung cư mi-ni phàn nàn: "Chung cư mi-ni đang được xem là một giải pháp để giải quyết nhu cầu về nhà ở tại các đô thị lớn, nhưng chưa hẳn là giải pháp tối ưu, bởi gia tăng chung cư mi-ni đồng nghĩa với tạo thêm sức ép về tăng dân số cơ học, bất cập của hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội trong nội đô".

Nhiều chủ căn hộ chung cư mi-ni phản ánh: Họ phải bỏ ra số tiền gần một tỷ đồng để mua căn hộ nhưng chỉ được nhận bản phô-tô công chứng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy phép xây dựng chung cho toàn bộ cả chung cư và giấy tờ mua bán viết tay giữa chủ đất và người mua căn hộ. Khi người dân đem những giấy tờ này đến các cơ quan chức năng để đề nghị được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) thì đều bị từ chối với lý do chính quyền TP Hà Nội, Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên và Môi trường chưa có quy định cụ thể về việc này.

Cần một khung pháp lý rõ ràng

Chung cư mi-ni ra đời phần nào giải quyết được vấn đề nhà ở cho nhiều gia đình có thu nhập trung bình và thu nhập thấp, nhưng bên cạnh đó là nỗi lo về tính hợp pháp. Trên thực tế, nhiều gia đình vẫn ở cùng nhau trên cùng một mảnh đất, chung một sổ đỏ. Hơn nữa, pháp luật hiện nay không cấm chia nhỏ nhà để ở hoặc mấy người chung nhau tiền để mua một mảnh đất rồi xây dựng chung nhà.

Tuy nhiên, một trong những bất cập hiện nay là loại hình này chưa có khung pháp lý rõ ràng, vì vậy rất dễ xảy ra  tranh chấp giữa các đồng sở hữu. Loại hình chung cư mi-ni được thừa nhận từ khi Nghị định 71/2010/NÐ-CP ra đời. Từ đó đến nay, chung cư mi-ni mọc lên như nấm và được xem là phù hợp với nhu cầu sử dụng cũng như khả năng tài chính, trong bối cảnh giá nhà đang quá cao so với thu nhập thực tế của nhiều người. Sau khi được pháp luật thừa nhận, giao dịch mua bán chung cư mi-ni sôi động, thậm chí còn xuất hiện một "làn sóng" xây dựng loại căn hộ này.

Tuy vậy, xét về lâu dài, việc sử dụng chung cư mi-ni cũng còn nhiều bất cập. Khi chúng tôi phản ánh với các cơ quan chức năng về những thắc mắc, kiến nghị chính đáng của người dân, thì chỉ nhận được sự lý giải chung chung từ phía các cơ quan có thẩm quyền.

Theo đó, việc các hộ dân mua căn hộ tại các chung cư mi-ni đều không được cấp "sổ hồng" bởi  quy định của Luật Nhà ở thì căn hộ trong chung cư mi-ni phải có diện tích tối thiểu từ 45 m2 trở lên, nhưng trong khi các hộ lại mua căn hộ ở chung cư mi-ni chỉ có từ 30 đến 40 m2. Các chung cư mi-ni được xây dựng trong ngõ, ngách, không bảo đảm công tác phòng cháy, vì vậy khi cả chung cư chưa được cấp phép xây dựng thì chưa thể cấp "sổ hồng" cho từng căn hộ được.

Mặt khác, từ khi Nghị định số 71 ra đời đến nay đã hơn hai năm, nhưng Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Xây dựng vẫn chưa phối hợp chặt chẽ để có văn bản hướng dẫn và chỉ đạo các tỉnh, thành phố thực hiện Nghị định này, dẫn đến việc các cơ quan chức năng ở cơ sở lúng túng trong việc giải quyết những vấn đề thực tế nảy sinh.

Theo chúng tôi, để giải quyết dứt điểm những bất cập trong việc quản lý và sử dụng chung cư mi-ni rất cần các bộ, ngành và các cấp chính quyền liên quan sớm có văn bản quy định cụ thể, rõ ràng việc xây dựng, quản lý, sử dụng loại hình nhà ở này, nhằm bảo đảm trật tự, an toàn xã hội nói chung đồng thời không gây thiệt thòi về quyền và lợi ích chính đáng của người dân.

Bài và ảnh: Kim Oanh - Hoàng Thành