Văn phòng cho thuê: Giá chưa có dấu hiệu chạm đáy

Nguồn cung văn phòng cho thuê tiếp tục tăng trong quý 3, trong khi giá cho thuê vẫn tiếp tục giảm và chưa có dấu hiệu chạm đáy.

Đó là kết quả khảo sát về thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội, Tp.HCM trong quý 3 của một số công ty nghiên cứu bất động sản vừa công bố.

Theo CBRE Việt Nam, trong quý 3, thị trường văn phòng tại Hà Nội đón nhận một số dự án tiêu biểu như tòa văn phòng hạng A tại dự án Indochina Plaza (Cầu Giấy), và 3 tòa nhà hạng B, gồm Vinafor Building,  HL Tower và tòa 28 tầng tại Làng quốc tế Thăng Long. Cả 3 tòa này bổ sung gần 50.000 m3 sàn văn phòng cho thị trường.

Tuy nhiên, cũng có một lượng diện tích đáng kể (hơn 13.000 m2) tại tòa nhà  Crown Office (Lê Đức Thọ) đã ngừng cho thuê, chuyển sang hình thức tự sử dụng do Tập đoàn Viettel đã mua lại từ chủ đầu tư cũ là Công ty Trần Hồng Quân.

Khảo sát của CBRE cho thấy, dù nguồn cung mới tăng khá mạnh, song tỷ lệ lấp đầy vẫn tăng nhẹ lên 1% so với quý trước, thể hiện nhu cầu thuê vẫn tăng, trong khi diện tích cho thuê thực mới toàn thị trường đạt hơn 34.000 m2, gần ngang bằng quý trước đó. Giá thuê giảm là nguyên nhân chính khiến tỷ lệ lấp đầy được cải thiện cũng như diện tích thuê mới có xu hướng tăng lên trong quý vừa qua.

Cụ thể, giá thuê văn phòng hạng A trung bình đạt 32,3 USD/m2/tháng, mức này so với quý trước giảm gần 4%, so với năm ngoái giảm 18,7%. Trong khi đó, giá thuê hạng B đạt 21,16 USD/m2/tháng. Giá thuê hạng cao cấp và trung cấp giảm lần lượt là 3,93% và 5,18% so với quý trước.

Theo ông Richard Leech, Giám đốc CBRE, điểm đáng chú ý trên thị trường văn phòng cho thuê trong quý 3 là hiện tượng một số tòa nhà hạng A trong khu trung tâm của Thủ đô vốn không cạnh tranh bằng giá thuê thì nay đã có dấu hiệu tích cực giảm giá, trung bình khoảng 3,6%, thậm chí cá biệt có tòa nhà giảm đến 9% giá thuê trong quý.

Trong khi đó, khu phía Tây được đánh giá là khu vực bội thực nguồn cung mới với hàng loạt tòa nhà lớn đưa vào sử dụng ở khu vực này giá thuê hạn A giảm mạnh vào quý 2 thì đến nay đã tạm thời ổn định. Riêng phân khúc hạng B tại nhiều khu vực ngoài trung tâm thành phố vẫn có mức giảm mạnh nhất ở mức khoảng 6,7 – 7% so với quý 2, đưa mức giá thuê văn phòng hạng B trung bình hiện nay vào khoảng 21 USD/m2/tháng.

Thậm chí, một số tòa nhà như Việt Á, Detech, Sannam... giá thuê chỉ còn 12-16 USD/m2/tháng. Văn phòng hạng trung trên toàn Hà Nội cũng giảm tới 6,7%.

Một khảo sát tương tự đối với mảng văn phòng cho thuê tại Tp.HCM của Kningt Frank cho thấy, thị trường tại thành phố này có xu hướng ổn định hơn Hà Nội do nguồn cung mới đang đi vào ổn định và tỷ lệ trống của văn phòng hạng A ở Tp.HCM là 15%, trong khi Hà Nội vẫn lên tới 25%. Tổng diện tích văn phòng cho thuê tại Tp.HCM hiện vào khoảng 1,3 triệu m2, trong đó tập trung chủ yếu ở quận 1 với khoảng 50% diện tích cho thuê.

Tuy nhiên, theo đánh giá của Knight Frank, giá thuê văn phòng hạng B tại Tp.HCM dự báo sẽ chịu nhiều áp lực giảm giá trong vài quý tới do một số tòa nhà đã hoàn thành như An Phú Plaza (8.800 m2) tại quận 3, Lim Tower (33.000 m2) và tòa HTMC Building (26.000 m2) tại quận 1 sẽ đi vào hoạt động trong quý 1/2013.

Cùng với đó, tỷ lệ các công ty tìm kiếm văn phòng cho thuê mới có giá thấp hơn, nằm ngoài trung tâm cũng đang có xu hướng tăng lên sẽ khiến cho không ít tòa nhà trung tâm phải chịu áp lực về tỷ lệ trống cũng như giá thuê.

Theo đánh giá của CBRE, nguồn cung văn phòng lớn đang là vấn đề thách thức lớn cho thị trường Hà Nội và nó trở thành áp lực nặng nề khiến các chủ tòa nhà mới phải có kế hoạch giảm giá thuê để cạnh tranh, thu hút khách thuê.

Với dự báo nguồn cung mới dự báo sẽ còn tăng mạnh trong vài năm tới bởi hầu hết các tòa nhà đang triển khai sẽ phải tiếp tục hoàn thành để đưa vào sử dụng. Trong khi, nguồn cung lại đang có chiều hướng dư thừa sẽ là một áp lực lớn lên giá thuê trong thời gian tới.

Vì thế, giá thuê văn phòng tại Hà Nội được dự báo sẽ còn giảm tiếp trong thời gian tới nếu chủ tòa nhà muốn thu hút được khách thuê. Điều đó lý giải tại sao dù giá văn phòng đã giảm khá sâu nhưng vẫn chưa có dấu hiệu chạm đáy.

Cũng theo CBRE, sau khi một vài thương vụ mua lại các tòa văn phòng để tự sử dụng của Techcombank mua tháp B Vincom, Viettel mua tòa nhà của Trần Hồng Quân... dự báo xu hướng này sẽ tiếp tục gia tăng trong thời gian tới, tuy nhiên đây cần được xem là động thái bình thường nhằm tái cấu trúc danh mục đầu tư, thay vì cho rằng chủ đầu tư có năng lực tài chính yếu kém.

NGUYÊN ANH