Thị trường bất động sản

Giải pháp cho thị trường Bất động sản

Trong giai đoạn hiện nay, từ chủ đầu tư các dự án bất động sản, các cơ quan quản lý nhà nước cho đến Chính phủ và Quốc hội đều nói đến vấn đề kinh tế khó khăn, tồn kho lớn đối với VLXD và các sản phẩm Bất động sản. Khó khăn là hiện hữu, tuy nhiên người viết bài này rất thích câu nói: “Chúng ta không thể thay đổi được Hướng gió nhưng có thể Điều chỉnh được cánh Buồm”.

Nhìn về bức tranh thị trường BĐS, tôi cho rằng cần có một cái nhìn thực tế hơn, tổng quan hơn, từ đó mới có thể đưa ra được giải pháp hợp lý. Tuy nhiên, sẽ không có giải pháp hợp lý cho toàn thị trường, mà sẽ chỉ có giải pháp hợp lý cho những người “Điều chỉnh được cánh buồm”.

Bài viết này sẽ chỉ đề cập đến thị trường BĐS là các dự án chung cư cao tầng, vì xây dựng chung cư cao tầng là việc làm tất yếu của một thành phố năng động, hiện đại với quy mô dân số đông.

 


Vấn đề thứ nhất: Quan hệ Cung Cầu.

* Nhu cầu mua các sản phẩm bất động sản được chia ra làm 2 loại cơ bản:

- Nhu cầu Đầu cơ: Bản chất của những nhà đầu cơ là họ chỉ tìm kiếm lợi nhuận dựa trên sản phẩm đầu cơ, họ không hoặt ít quan tâm đến giá trị thực của sản phẩm. Tuy nhiên, việc tham gia của nhà đầu cơ là cần thiết vì họ cung cấp lực đẩy vốn trong giai đoạn đầu, giúp cho các chủ đầu tư nhỏ có thêm năng lực tài chính để thực hiện dự án. Lợi nhuận chỉ đến với nhà đầu cơ khi thị trường đang phát triển, khi các sản phẩm đang nằm trong chu kỳ tăng giá, còn trong giai đoạn hiện nay thì diễn biến ngược lại, các nhà đầu cơ đang tìm cách thoái vốn để cắt lỗ.

- Nhu cầu mua nhà để ở: Chúng ta phải nhìn nhận thực tế là người có nhu cầu mua nhà để ở là họ muốn mua không gian sống chứ không phải mua m2. Vậy hiện tại, trong tổng số tồn kho các sản phẩm nhà chung cư, có bao nhiêu % là “Không gian sống”?Phân loại kỹ hơn, trong nhu cầu này cần phải xét đến khả năng tài chính của người dân. Trong giai đoạn hiện nay, người có khả năng mua hoặc vay tiền để mua căn hộ chung cư cao cấp là không nhiều.

Không giống như nhà đầu cơ, người mua nhà để ở còn quan tâm đến giá trị tài sản bất động sản. Nhà cửa là việc quan trọng của đời người, bên cạnh giá trị là Không gian sống, nó còn có giá trị rất lớn là tài sản tích lũy.

* Cung, Nguồn cung các sản phẩm bất động sản nếu nhìn theo góc độ xây dựng thì được chia ra làm 2 loại cơ bản như sau:

- Dự án đang xây dựng dở dang, đang làm móng hoặc đang quây tôn: Rất nhiều.

- Nhà chung cư sắp hoặc đã hoàn thiện để trở thành Không gian sống. Nguồn cung này không quá lớn nhưng chủ yếu lại các dự án BĐS cao cấp, rất ít các dự án có sản phẩm phù hợp như giá rẻ, diện tích vừa phải, hạ tầng sinh hoạt đầy đủ.

Trong kinh doanh thời hội nhập, các nhà kinh doanh cần phải bán Hàng hóa chứ không phải bán Sản phẩm đơn thuần, mà Hàng hóa được định nghĩa như sau:

Hàng hóa = Sản phẩm + Các dịch vụ hỗ trợ Sản phẩm.

Vậy khi nhìn lại thị trường BĐS, có bao nhiêu % là Hàng hóa? Phần lớn mới chỉ là Sản phẩm dở dang hoặc Hàng hóa không phù hợp với nhu cầu của số đông.

 

 

Vấn đề thứ hai: Niềm tin.

Cách đây một thời gian, người dân có thể bỏ tiền góp vốn dự án, mua nhà trên giấy ngay khi nghe chủ đầu tư chào hàng, ngay khi chỉ cần nhìn thấy bản vẽ phối cảnh dự án hoặc ngay khi dự án mới được quây tôn, được nghe nói là sẽ xây dựng.

Trong số những người mua đó bao gồm người có nhu cầu mua nhà để ở và cả những nhà đầu cơ. Người dân mua như vậy vì họ tin là Dự án sẽ được triển khai đúng tiến độ, họ tin là Dự án sẽ hình thành các căn hộ, là các không gian sống hiện đại… Nhà Đầu cơ thì tin vào cơ hội kiếm tiền, tìm kiếm lợi nhuận.

Thực tế thì sao: Chưa có nhiều hoặc rất ít các chủ đầu tư đảm bảo được tiến độ cam kết. Rất ít chủ đầu tư xây dựng được một không gian sống tiêu chuẩn. Các chủ đầu tư đều chào bán sản phẩm theo m2 nhưng phần lớn đều là các sản phẩm xây dựng dở dang và rất nhiều dự án không thực hiện đúng cam kết về tiến độ xây dựng, hoàn thiện.

Nhiều chủ đầu tư đang chào bán sản phẩm giao nhà xây thô, điều đó có nghĩa là sản phẩm đó nằm trong một công trường chưa hoàn thiện, và cũng không biết đến bao giờ mới hoàn thiện. Đây là việc chào bán m2 đúng nghĩa chứ không phải chào bán Không gian sống. Liệu ai có thể về ở hoặc chấp nhận thiệt thòi là mình sẽ là một trong những người đầu tiên về ở tại công trình đó. Không ai trả lời cho họ được là các căn hộ cùng tầng, tầng trên, tầng dưới bao giờ thì hoàn thiện và việc hoàn thiện đó sẽ được quản lý như thế nào.

Khi thị trường Giá xuống, bản thân các nhà Đầu cơ không tham gia thị trường, mà người dân cũng sẽ chưa tham gia thị trường vì họ sợ, họ lo ngại là tài sản của họ mua hôm nay, ngày mai mất giá. Không ai vội mua một tài sản khi tài sản đó có thể mất giá trong ngày mai.

Người dân mất niềm tin. Họ không còn tin vào những Cam kết của chủ đầu tư, không tin vào Giá trị của tài sản mà họ muốn mua, không tin vào Không gian sống mà họ muốn chuyển đến ở.

Giải pháp: Chủ Đầu tư phải điều chỉnh chiến lược sản phẩm và Xây dựng lại Niềm tin.

Chủ đầu tư cần phải đánh giá lại, phải điều chỉnh hoặc hoàn thiện sản phẩm của mình cho phù hợp với nhu cầu của thị trường. Như vậy phải tính lại diện tích, đơn giá và tổng giá trị căn hộ. Nhà đầu tư cần phải lựa chọn lại vật liệu xây dựng hợp lý, đẩy nhanh tiến độ thi công hoàn thiện sản phẩm, như vậy dự án mới có sản phẩm giá rẻ. Có một điều chắc chắn là Dự án xây càng lâu thì giá thành càng đắt và lãng phí xã hội càng lớn.

Cần phải xây dựng lại nềm tin đối với người dân (xây dựng lại chứ không phải củng cố niềm tin). Đối với việc này, nhà đầu tư cần giải quyết hai vấn đề:

- Niềm tin của người dân chỉ trở lại đối với các dự án xây dựng thật, đảm bảo đúng tiến độ và chất lượng công trình. Dự án phải đảm bảo không gian sống cho người dân.

- Niềm tin về Giá và Giá trị: Nếu giá còn cao thì chủ đầu tư nên chọn một mức giá hợp lý cho sản phẩm của mình, căn cứ theo giá thành xây dựng, so sánh với các sản phẩm cùng hạng và phải phù hợp với thời điểm. Nếu mức giá đã chốt hoặc sau khi giảm giá một lần nữa, chủ đầu tư nên cam kết bảo lưu quyền lợi cho những người mua nhà, đó là: Nếu Giá tiếp tục điều chỉnh xuống vì một lý do nào đó thì mức điều chỉnh giá sẽ được áp dụng cho cả người mua trước và người mua sau. Nên có một cam kết đảm bảo giá trị Tài sản cho người dân.

Hiện tại người dân đang có tâm lý e dè, chờ đợi giá xuống thêm nữa nên Chủ đầu tư có thể xuống giá sâu 1 lần, chấp nhận 1 chút thiệt thòi, chỉ bán ra một phần dự án, sau đó lựa thời điểm để điều chỉnh tăng dần thì sẽ tạo tâm lý tốt và có thể đem đến cơ hội mới cho các nhà đầu cơ. Một nguyên lý căn bản trong kinh doanh là: “Khách hàng chỉ phản ứng với chiều tăng”.

Có người nói với tôi rằng, không phải ai cũng có thể đẩy nhanh tiến độ vì thiếu vốn, vì nhiều lý do nhưng tôi nghĩ là các chủ đầu tư phải cố gắng, phải nỗ lực. Việc cam kết và khả năng thực hiện cam kết là một điều đáng bàn đối với các Chủ đầu tư. Trong thị trường cạnh tranh, ai vượt qua được thì tồn tại, ai không có khả năng thì nên chọn hướng đi khác…

 

Hoài An

Share this Post:

Tin tức khác:

Comments