Chính sách thông thoáng cho bất động sản

Thị trường bất động sản vẫn chưa có biến chuyển gì tích cực ngoại trừ sự vùng vẫy của các doanh nghiệp. Những cuộc gặp gỡ giữa đại diện các doanh nghiệp và các ban ngành vẫn liên tục diễn ra ở cả hai đầu Nam – Bắc. Tất cả nhằm tìm cách sớm đưa thị trường thoát khỏi giai đoạn “đáy sau sâu hơn đáy trước” hiện nay.

Doanh nghiệp khó khăn, giúp đỡ thế nào?

Lâu nay nhiều người vẫn đổ lỗi cho các doanh nghiệp tham lợi nhuận cao nên tập trung vào phân khúc căn hộ cao cấp, diện tích lớn. Tuy nhiên, lỗi này không hoàn toàn thuộc về doanh nghiệp, bởi một dự án muốn được phê duyệt phải phù hợp với quy hoạch của khu vực cũng như đáp ứng được tiêu chuẩn về mật độ dân số, hạ tầng do cơ quan quản lý địa phương quy định.

Chẳng hạn, một dự án được cơ quan quản lý quy định chừng đó hộ dân, mật độ thấp thì doanh nghiệp khó thể xây căn hộ diện tích nhỏ để bán bởi nếu xây căn hộ nhỏ sẽ khiến mật độ dân số khu vực đó tăng lên, sẽ bị cơ quan quản lý phạt.

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tính đến cuối quý III-2012, tổng số căn hộ chào bán ra thị trường sơ cấp tại hai thành phố lớn nhất nước – Hà Nội và TP.HCM – là hơn hai trăm ngàn căn hộ nhưng thị trường chỉ hấp thụ chừng 5 – 7% tổng số đó mà thôi. Không ai ngạc nhiên khi các doanh nghiệp bất động sản thuộc nhóm các doanh nghiệp có mức giảm điểm mạnh nhất trên sàn chứng khoán, cũng như đạt hiệu quả kinh doanh thấp nhất.

Đây thực sự là giai đoạn khó khăn nhất, các doanh nghiệp đang phải nỗ lực cầm cự. Ngay cả những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh cũng đang gặp khó khăn do sức cầu căn hộ rất yếu, nhiều dự án đang xây dựng bị buộc phải tạm dừng không chỉ vì thiếu vốn mà còn vì chủ đầu tư chờ nghe ngóng thị trường.

Ông Nguyễn Văn Phúc, Phó chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho biết ủy ban này vừa có một cuộc khảo sát tình hình tại một số địa phương, nhận thấy nhiều doanh nghiệp bất động sản, vật liệu xây dựng hiện tồn kho căn hộ, gạch ngói xi măng, sắt thép…, thậm chí bán giá rẻ cũng không ai mua. Hiện có gần trăm ngành nghề liên quan đến bất động sản, nên nếu như không có những biện pháp kịp thời tháo gỡ khó khăn cho lĩnh vực bất động sản thì sẽ kéo theo cả các lĩnh vực khác và cả nền kinh tế.

Cho rằng yếu tố vốn rất quan trọng với thị trường, một lãnh đạo của Vụ Tín dụng (Ngân hàng Nhà nước) cho rằng để thị trường hồi phục, rất cần nguồn vốn dài hạn từ các ngân hàng dành cho bất động sản. Nhu cầu vốn cho các nhà đầu tư và người mua nhà có thời hạn dài trong khi ngân hàng hiện thiếu các nguồn vốn dài hạn, nên rất cần những công cụ tài chính để chuyển các khoản vốn tài trợ ngắn hạn thành vốn trung và dài hạn.

Thật vậy, lâu nay những chương trình cho vay ưu đãi dành cho các khách hàng mua căn hộ được ngân hàng “bảo trợ” thường mang tính động viên là chính. Mức lãi suất mới nghe thì hấp dẫn, dưới 10%/năm, thậm chí 0%, nhưng chỉ trong thời hạn ngắn 3-6 tháng đầu, sau đó sẽ thả nổi theo lãi suất thị trường, mà lãi suất ấy thì cao ngất khiến người có nhu cầu thực mua nhà cũng phải e ngại.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản vì vậy đã kiến nghị Nhà nước nên có chính sách tín dụng cho những người mua nhà vay với mức lãi suất cố định khoảng 8 – 9%/năm trong vòng ba năm đầu, nhằm tạo tính thanh khoản cho thị trường, chứ “bơm tiền cứu doanh nghiệp” thời điểm này không phải là giải pháp hay.

Ủng hộ những nỗ lực xoay xở của doanh nghiệp

Đó chính là phương châm của lãnh đạo Bộ Xây dựng. Trong buổi làm việc với các doanh nghiệp bất động sản phía Nam cuối tuần qua, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng đã khẳng định rằng chính sách về bất động sản sẽ sớm thay đổi theo hướng có lợi cho các doanh nghiệp, đồng thời cũng “rộng đường” cho những xoay xở của các doanh nghiệp thời gian qua.

Những gì cơ chế hiện chưa cho phép nhưng nếu doanh nghiệp thấy hợp lý thì cứ làm, chứ không cần đợi đến khi hệ thống văn bản, quy định hoàn thiện. Điều này có nghĩa là những băn khoăn của doanh nghiệp lâu nay như chia nhỏ căn hộ lớn thành căn hộ trung bình và nhỏ, xây dựng những căn hộ thương mại mới có diện tích nhỏ hơn 40m2, hay xây dựng căn hộ chỉ nhằm cho thuê dài hạn… – những chuyện thực ra chưa có văn bản hướng dẫn – đã được giải tỏa.

Doanh nghiệp cứ yên tâm xoay xở, miễn là cho ra những sản phẩm được thị trường chấp nhận. Có thể khẳng định rằng nếu các chính sách sau này có chưa cho phép thực hiện điều đó đi chăng nữa thì những gì mà các doanh nghiệp bất động sản đã tiến hành trong giai đoạn cực kỳ khó khăn này cũng sẽ được coi là “làm thí điểm” chứ không bị xử phạt theo kiểu “cố ý làm trái”.

Thị trường bất động sản trầm lắng tất nhiên không phải do Bộ Xây dựng, tuy nhiên không phải không có những lời phàn nàn rằng “khi thị trường tăng trưởng tốt thì Bộ Xây dựng tìm cách kéo xuống”. Có lẽ vì vậy mà trong giai đoạn khó khăn, Bộ Xây dựng tỏ ra quyết tâm tìm cách giúp các doanh nghiệp. Tất nhiên, sự giúp đỡ ấy chỉ nằm trong chính sách, sẽ có sự thông thoáng hơn, dễ thở hơn cho các doanh nghiệp, vốn đang tìm mọi cách xoay xở để tồn tại.

Bộ Xây dựng cho biết sẽ kiến nghị Chính phủ giải quyết những vướng mắc về cơ chế, chính sách cho các doanh nghiệp, đặc biệt là ủng hộ phương án căn hộ nhỏ, giá rẻ. Lãnh đạo Bộ Xây dựng vừa làm việc với các địa phương TP.HCM, Đồng Nai và Bình Dương về chương trình nhà ở xã hội và đi thị sát nhà ở công nhân trong các khu công nghiệp và cho rằng rất nên xây dựng căn hộ diện tích nhỏ.

Nếu như các nước phát triển cũng có những căn hộ dưới 25m2 thì không có lý do gì nước ta không xây dựng những căn hộ như vậy, đặc biệt khi công nhân trong các khu công nghiệp và người thu nhập thấp vẫn phải sống trong những căn phòng thuê rộng chỉ 10 – 12m2.

Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng đã chỉ đạo hai đơn vị thuộc Bộ là Tổng công ty Đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp (IDICO) và một đơn vị thuộc Tổng công ty Phát triển nhà và đô thị (HUD) triển khai xây dựng nhà ở cho công nhân trong khu công nghiệp ở Đồng Nai theo mô hình nhà cho thuê và nhà bán. Theo đó, địa phương sẽ cung cấp đất sạch, doanh nghiệp tự đầu tư và tính toán mức giá cho phù hợp.

Trước mắt, IDICO sẽ triển khai lập dự án nhà ở cho công nhân tại khu công nghiệp Nhơn Trạch 1 trên diện tích 10ha. Đại diện IDICO cho biết nếu dự án được miễn tiền sử dụng đất và có những chính sách hỗ trợ khác, thì giá một căn hộ thấp nhất khoảng 120 triệu đồng và cao nhất khoảng 270 triệu đồng. Các khu nhà sẽ có đầy đủ tiện ích, như nhà trẻ, chợ, công viên, trường học…

Hy vọng những chính sách theo hướng thông thoáng như vậy sẽ là những cơn gió mát cho thị trường. Có thể chưa khiến phân khúc căn hộ bật dậy, nhưng ít ra cũng giúp cho người có thu nhập thấp và trung bình được tiếp cận với những sản phẩm ngày càng hợp lý.