Cú lội ngược dòng của bất động sản 'siêu nhỏ'

Dù sản phẩm căn hộ trung, cao cấp diện tích lớn gần như bao trùm năm 2015 với tỷ lệ tiêu thụ chiếm 75%, trên thị trường vẫn xuất hiện những "tay chơi" chuyên trị bất động sản nhỏ và rẻ, thậm chí có loại chỉ 20-35m2.

Báo cáo mới nhất của CBRE Việt Nam, năm 2015 TP HCM có 36.160 căn hộ được tiêu thụ, trong đó phân khúc trung và cao cấp chiếm 75% tổng giao dịch. Sức mua có bước chuyển mạnh mẽ sang nhóm sản phẩm đắt đỏ hơn (1,5-5 tỷ đồng một căn), diện tích cũng lớn hơn so với năm ngoái.

Năm 2016, Sài Gòn có thể đón hơn 45.000 căn hộ từ 90 dự án với nguồn cung cao cấp và hạng sang trong năm tới, tăng thêm khoảng 20%. Thế nhưng trước sự bùng nổ của sản phẩm nhà ở diện tích lớn, giá cao, vẫn có những chủ đầu tư kiên trì theo đuổi thị phần nhà nhỏ giá rẻ, thậm chí siêu nhỏ và đạt thanh khoản tốt.

12 tháng qua Công ty Nam Long đã mở bán 3 dự án nhà ở có diện tích nhỏ, được thị trường đón nhận tốt. EHome 4 có 100% sản phẩm dưới 50m2, bán được 676 căn hộ. EHome 5 có 30% căn dưới 60m2, tương đương gần 100 căn hộ bán trong năm. Flora Anh Đào có 80% căn dưới 60m2, tiêu thụ gần 300 sản phẩm. Doanh nghiệp cho hay, cơ cấu sản phẩm nhỏ giá hợp lý sẽ tiếp tục được duy trì trong năm 2016.

Năm 2015 đánh dấu cột mốc lần đầu tiên Công ty cổ phần phát triển nhà Thủ Đức nhảy vào cuộc đua giành thị phần căn hộ nhỏ tiện ích hoàn chỉnh với sản phẩm đầu tay Shomes. TDH Phước Long (quy mô 168 căn) được xem là phát pháo mở màn cho dòng sản phẩm này, tọa lạc tại quận 9. Các căn hộ 45-60 m2 hết hàng ngay khi vừa tung ra thị trường. Năm 2016, doanh nghiệp dự kiến tung ra Chung cư TDH Bình Chiểu (Lô I, H) có tổng cộng 660 căn hộ diện tích vừa và nhỏ để đáp ứng nhu cầu của thị trường.

Công ty Lê Thành là trường hợp cá biệt khi liên tục tung ra những sản phẩm nhà "siêu nhỏ" giá rẻ cho thuê trong 12 tháng qua. Năm 2015 doanh nghiệp tung ra 741 căn nhà cho thuê ngắn và dài hạn, diện tích 20-35 m2. Kế hoạch năm 2016 tiếp tục bổ sung cho thị trường gần 800 căn cùng loại. Trong vòng 12-24 tháng tới, công ty thậm chí lên kế hoạch mở rộng loại nhà siêu nhỏ, căn hộ 20-30 m2 theo mô hình nhà ở xã hội cho thuê.

cu-loi-nguoc-dong-cua-bat-dong-san-sieu-nho

Bất chấp sự lấn lướt của căn hộ lớn, cao cấp và đắt đỏ, căn hộ nhỏ giá vừa túi tiền vẫn được bung hàng đều đặn và được xem là sản phẩm bền vững. Ảnh: Vũ Lê

Ngay cả một đại gia chuyên trị bất động sản trung cao cấp như Him Lam cũng có sự thay đổi mang tính đột phá trong năm mới. Phó tổng giám đốc Công ty Him Lam Land, Ngô Quang Phúc cho biết, năm 2016, doanh nghiệp cung cấp ra thị trường 1.600 căn hộ nhỏ có giá 1-1,5 tỷ đồng, trong đó có 90% sản phẩm diện tích 65m2 trở xuống. Cơ cấu về giá cũng ưu tiên căn hộ vừa túi tiền với 60% sản phẩm có giá khoảng một tỷ đồng.

Giải thích việc doanh nghiệp chọn hướng đi ngược lại với xu thế chung của thị trường đang nở rộ căn hộ cao cấp diện tích lớn, ông Phúc nhấn mạnh đây là cú lội ngược dòng có toan tính trước. Theo đó, công ty nhắm đến nhóm khách hàng tiềm năng có nhu cầu thật về nhà ở. Họ là người trẻ, có thu nhập ổn định, có tri thức, năng động, khả năng kiếm tiền trong tương lai tốt. Doanh nghiệp thậm chí còn tính chuyện hỗ trợ lãi suất 0-6% trong vòng 2-4 năm cho dòng sản phẩm này.

Chỉ phát triển căn hộ 65 m2 trở lên trong năm 2015 nhưng Hưng Lộc Phát cũng đã sẵn sàng cho kế hoạch bóp nhỏ diện tích căn hộ trong năm 2016. Công ty đang chuẩn bị dự án tại quận 7 có 60% căn hộ rộng 55-65 m2. Nguyên nhân doanh nghiệp dịch chuyển sang sản phẩm diện tích nhỏ hơn vì muốn kéo giá thành về mức dễ mua để kích cầu.

Nghiên cứu thị trường bất động sản gần một thập niên năm qua, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng nhà nhỏ, giá vừa túi tiền mới chính là phân khúc thị trường nền tảng. Bởi lẽ dòng sản phẩm này thuộc nhóm nhu cầu thật có khả năng thanh toán cao.

Ông Hiển nhận định, giá nhà đô thị tại Việt Nam còn quá cao so với thu nhập của người dân (gấp 30 lần trong khi thế giới chỉ khoảng 6 lần). Do đó, nhà nhỏ, tổng giá trị phù hợp với khả năng chi trả chính là nhóm sản phẩm tạo cơ hội sở hữu nhà lớn nhất. Với những người có khoản tiền tích lũy còn khiêm tốn nhưng thu nhập ổn định, diện tích căn hộ 30-50m2 hoặc 65m2 trở xuống là một lựa chọn hợp lý.

"Vấn đề chính của khách hàng này không phải diện tích căn nhà, mà là môi trường sống. Nếu tiện ích nội khu và hạ tầng tốt, điều kiện sống trong lành thì nhà nhỏ cũng không thành vấn đề", ông nói. 

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, Lê Hoàng Châu nhận định căn hộ nhỏ giá rẻ, đặc biệt là siêu nhỏ đúng là đang lép vế hoàn toàn về số lượng so với phần còn lại của thị trường trong năm qua. Thế nhưng cũng chính sản phẩm này lại giữ được sự ổn định, xuyên suốt trong cả giai đoạn khủng hoảng và phục hồi. "Đây là xu thế ngược dòng đáng khích lệ", ông nói.

Theo ông Châu, điều đáng lưu ý là dù có tỷ trọng nguồn cung thấp trong năm 2015 nhưng các sản phẩm căn hộ nhỏ luôn có thanh khoản tốt, được người tiêu dùng đón nhận nên đây vẫn là điểm sáng tích cực.

Giám đốc Công ty Lê Thành, Lê Hữu Nghĩa phân tích, thị trường bất động sản bước vào chu kỳ hồi phục mạnh mẽ nên các doanh nghiệp địa ốc đua nhau làm nhà cao cấp vì biên lợi nhuận lớn hơn nhà nhỏ giá thấp. Tuy nhiên, sự bùng nổ của bất động sản cao cấp và hạng sang đang đẩy thị trường đầu tư, đầu cơ lên ngưỡng khó kiểm soát, lâu dần sẽ tích tụ những biến số khó lường. Ngoài ra, hiện tượng lệch pha này có thể tạo nên sự khan hiếm sản phẩm giá rẻ, thừa hàng giá cao, đẩy thị trường vào cục diện cung cầu không gặp nhau.

Ông Nghĩa cho rằng cách tăng trưởng bền vững nhất là mỗi doanh nghiệp dịa ốc tùy vào thực lực và thế mạnh riêng sẽ lựa chọn phân khúc phù hợp để theo đuổi thông qua nghiên cứu khảo sát kỹ nguồn cầu. "Thị trường đang mở rộng quy mô thành cuộc chơi cực lớn với ngày càng nhiều sản phẩm đắt đỏ hơn nhưng căn hộ nhỏ-rẻ vẫn có chỗ đứng vững chắc do nhu cầu và khả năng chi trả chiếm tỷ trọng cao", ông nói.

Theo Vũ Lê - VnExpress