Tao lập quỹ đất sạch, cuộc chiến mới trên thị trường

Nhu cầu đầu tư phát triển dự án của các doanh nghiệp địa ốc tăng cao, trong khi quỹ đất sạch để phát triển dự án ở TP.HCM đang ngày càng khan hiếm. Và như một quy luật, cầu vượt cung đã khiến cho việc tạo lập quỹ đất ngày càng khó hơn không chỉ trong việc tìm kiếm quỹ đất mà là một cuộc canh tranh về giá cả.

Nhà đất khó giảm vì quỹ đất khan hiếm

Nhìn lại thị trường bất động sản từ đầu năm đến nay cho thấy, số lượng dự án căn hộ tung ra thực sự giảm mạnh. Có những nhận định cho rằng, thị trường đang gặp khó khăn, các doanh nghiệp ém hàng, song theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản tại nhiều khu vực cũng như các sàn môi giới, trên thực tế, mãi lực thị trường hiện nay vẫn rất lớn, nhưng nguồn cung dự án hoàn thiện thủ tục pháp lý để đưa ra thị trường đang bị khan hiếm nghiêm trọng.

Khác với thời điểm này của năm 2016, dự án tung ra ồ ạt, từ đầu năm đến nay, ghi nhận các dự án chào bán ra thị trường rất ít, đáng chú ý chỉ có Hưng Thịnh và Him Lam Land, Đất Xanh, Phú Long… đưa ra thị trường từ 3 đến 4 dự án, nhưng do nguồn cung không nhiều, nên dự án vừa tung ra đã được bán sạch.

Theo ghi nhận của phóng viên, mặc dù trước đó, một số doanh nghiệp địa ốc lớn tại TP.HCM có quỹ đất sẵn với kế hoạch trong năm 2017 này sẽ đưa ra thị trường ít nhất từ 3 đến 4 dự án, tuy nhiên hiện nay đã bước vào tháng 9, nhưng vẫn chưa tung được dự án nói trên ra thị trường. Nguyên nhân được tìm hiểu là do hầu hết các dự án nằm trong kế hoạch giới thiệu, mở bán đều bị vướng thủ tục.

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, với thị trường căn hộ trong giai đoạn hiện nay, hầu hết các doanh nghiệp vẫn ưu tiên xử lý lượng căn hộ còn tồn kho, còn với các dự án mới chủ yếu còn đang thăm dò là chính.

“Ngay cả với Phú Mỹ Hưng, một doanh nghiệp có nhiều dự án, nhưng từ đầu năm đến nay vẫn bán đi bán lại lượng căn hộ cũ, mà chưa tung ra dự án mới nào”, ông Quang nói và cho biết thêm, sự khan hiếm của nguồn cung chắn chắn sẽ dẫn đến một thực tế là thị trường nhà đất lẫn căn hộ sẽ khó giảm, mà thậm chí sẽ còn tiếp tục tăng giá.

Theo ông Quang, nhìn lại hầu hết các dự án căn hộ chào bán trong nhiều năm qua, đến nay đều có mức giá tăng từ 10 - 30%, thậm chí có những dự án bị vướng kiện tụng, giá vẫn tăng do nhu cầu thực tế tăng cao, trong khi nguồn cung khan hiếm.

Còn theo ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land, thực tế của thị trường căn hộ gần đây cho thấy, sự chững lại của thị trường không phải do nhu cầu sụt giảm, thậm chí nhu cầu tìm mua căn hộ của người tiêu dùng vẫn đang rất lớn (tập trung vào những dự án tốt), mà chủ yếu do nguồn cung đủ đáp ứng như cầu thực này vẫn đang rất khan hiếm.

ảnh 1
Tại trung tâm TP.HCM hiện rất khó tìm kiếm những ô đất đủ lớn để phát triển dự án.  Ảnh: Lê Toàn
“Nếu nói thị trường hiện nay đang thiếu hoặc thừa nguồn cung đều đúng. Thiếu là thiếu các dự án được đầu tư bài bản, có vị trí tốt, nhưng lại thừa các dự án dở dang, chủ đầu tư thiếu uy tín, yếu năng lực”, ông Hiền nói.

Cũng theo ông Hiền, trong vài năm trở lại đây, nhất là năm 2014 và 2015, thị trường đã chứng kiến nhiều doanh nghiệp có năng lực tài chính ráo riết săn tìm mua lại các dự án bật động sản xây dựng dở dang có vị trí tốt để mua, sau đó khởi động lại và cung ứng ra thị trường. Do vậy, đến thời điểm hiện nay, quỹ đất ở những khu vực trung tâm TP.HCM đã thực sự khan hiếm. Vì thế, nguồn cung căn hộ có mức giá tầm trung có giá từ khoảng 20 triệu đồng trở lại có vị trí tốt, được đầu tư bởi các chủ đầu tư uy tín, chắc chắn sẽ bán tốt, bởi so với nhu cầu thực về nhà ở, nguồn cung dự án tốt hiện đang rất thiếu.

Cuộc chiến săn quỹ đất

Khác với thời điểm thị trường khó khăn, thay vì nhiều doanh nghiệp có quỹ đất như gặp khó khăn về tài chính đã phải tìm đến các đối tác mạnh về tài chính để nhờ mua dùm dự án. Câu chuyện của thị trường hiện nay hoàn toàn ngược lại, các doanh nghiệp địa ốc mạnh về tài chính không ngừng săn tìm các dự án bằng nhiều hình thức cạnh tranh.

Giám đốc điều hành một doanh nghiệp bất động sản có quy mô lớn tại TP.HCM chia sẻ, hiện nay doanh nghiệp của ông lập ra hẳn một ban chuyên trách để săn dự án. Nhiệm vụ chính của ban này là chuyên tìm kiếm nắm bắt thông tin về các dự án để mua lại.

“Có dự án tốt dù đã được đàm phán gần như hoàn tất, chuẩn bị xúc tiến ký kết hợp đồng, nhưng sau đó bỗng dưng bị đối tác hủy kèo. Tìm hiểu ra mới biết được có một đối tác khác nhảy vào trả giá cao hơn”, vị giám đốc này bộc bạch và cho biết, câu chuyện săn tìm dự án hiện nay quả thực đã trở thành một cuộc chiến cạnh tranh của các doanh nghiệp.

Ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh cho biết, sau thời gian khởi sắc của thị trường, hầu như các dự án bị ngưng trệ nhưng hoàn thiện về mặt pháp lý đã đã được mua lại và đã khởi động xây dựng cũng như bán hàng.

Quỹ đất lớn để phát triển dự án hiện nay chủ yếu tập trung vào những khu đất nhà xưởng hoặc các nhà máy được chuyển đổi công năng trong chương trình di dời các cơ sở ô nhiễm của Thành phố. Tuy nhiên, với quỹ đất này, việc tiếp cận mua lại rất khó khăn do thủ tục phức tạp, tốn rất nhiều thời gian theo đuổi thủ tục dự án.

“Trong khi đó, với quỹ đất hoàn thiện thủ tục, mặc dù trên thực tế chủ dự án vẫn không đủ kinh nghiệm lẫn năng lực tài chính để triển khai, nhưng khi được đặt vấn đề mua lại, họ đòi bán với giá rất cao”, ông Trung nói, và cho biết, lý do mà các đối tác đưa ra giá cao là một phần dựa vào gía thị trường, nhưng quan trọng hơn là do nhu cầu tìm mua dự án cao nên họ “làm eo”.

Còn theo ông Ngô Quang Phúc, Phó tổng giám đốc Công ty Him Lam Land, số lượng dự án bất động sản từ đầu năm đến nay giảm rất nhiều. Từ giờ đến cuối năm nguồn cung chắc chắn sẽ còn khan hiếm. Nguyên nhân do khó tạo lập quỹ đất. Hiện các doanh nghiệp có 3 cách tạo lập quỹ đất là tự đi giải tỏa, đi mua lại quỹ đất sạch có dự án rồi, cách thứ ba là hợp tác kinh doanh một bên có đất và một bên có tiền cùng làm dự án.

Cả 3 giải pháp tạo quỹ đất này đến nay vẫn rất khó khăn, nhất là việc tự đi giải phóng mặt bằng. Trong khi đó, đất công, đất cổ phần hóa cũng đang tắc vì nhà nước đã tạm dừng. Việc tạo lập mới một dự án khó khăn khiến nguồn cung bất động sản bị sụt giảm cộng với chi phí tăng cao nên giá bất động sản thời gian tới sẽ khó giảm.

Tương tự, theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, quỹ đất sạch trên địa bàn TP.HCM đang rất khan hiếm, điển hình, trong vòng bán kính 10 km tính từ nhà thờ Đức Bà (quận 1) hiện không còn quỹ đất để phát triển nhà ở giá thấp, hoặc có nhưng vướng đền bù giải tỏa.

Theo ông Hiển, ngoài quỹ đất khan hiếm, đền bù có thể được xem là khâu khó nhằn nhất trong quy trình phát triển nhà ở. Ngay như một dự án có quy mô hơn 78 ha ở quận 9, dù đã giải phóng mặt bằng gần hoàn chỉnh, chỉ còn 3.000 m2 diện tích là bưng biền nhưng không thể đền bù, do giá đã nâng lên 4 - 5 triệu đồng/m2, gấp đôi so với mức giá đền bù trong giai đoạn đầu. Do vậy, có thể nói, việc tạo lập quỹ đất để phát triển trong thời gian tới đối với các doanh nghiệp sẽ là con đường đầy gian nan.          

 

 
Theo Tăng Triển
Báo Đầu tư Bất động sản